О покупке недвижимости заграницей мечтают многие россияне. В списке самых популярных стран для таких приобретений заслуженно лидирует Италия с её неповторимым климатом, природой, морскими побережьями и горными курортами.
Попробуем разобраться в том, как проходят такие сделки согласно итальянского законодательства.

Шаг 1. Выбор региона

Италия с трех сторон омывается морями, от материковой Европы ее отделяют Альпы, с севера на юг страны тянутся Апеннины. Потому при выборе региона покупки нужно опираться на собственные предпочтения – морские курорты, горнолыжные курорты, места для «зеленого» туризма у подножий Альп.
Стоит помнить, что наиболее благополучными в плане криминогенной обстановки считаются северные регионы, к которым относятся Венето и Трентино Альто Адидже. Если место выбрано правильно, то не составит никакой проблемы законсервировать недвижимость на длительный период и найти ее через время в нетронутом состоянии. В Венето присутствуют морские курорты Адриатики, пред альпийские зоны для «зеленого» туризма и горнолыжные курорты. Трентино Альто Адидже – зона Доломитовых Альп.
С экологической точки зрения север страны также более интересен, – большинство «грязных» производств и заводов исторически строились в припортовых городах юга Италии.
В Венето местные жители говорят на итальянском языке и венецианском диалекте, Трентино Альто Адидже говорит на итальянском и немецком языках (Южный Тироль).

Шаг 2. Выбор города

При выборе города для приобретения жилья нужно помнить о том, что в Италии люди живут везде, небольшой размер страны и отличные дороги позволяют итальянцам быстро добираться до благ цивилизации из любого поселка. Поэтому, если нет возможности объездить все места самостоятельно, нужно использовать возможности карт Google и внимательно осмотреть окрестности на предмет расположения там нежелательных объектов: электростанций, цыганских таборов/стоянок, брошенных промышленных зон. Кроме того, полезно посмотреть информацию о городе в итальянской версии Википедии.
Плюсами при выборе будут наличие госпиталя, казармы карабинеров, торговых коммерческих центров, магазинов и аптек. Дополнительными благами считаются расположенные рядом железнодорожные станции и международные аэропорты.

Шаг 3. Поиск недвижимости

Подбор объектов можно доверить проверенному агентству недвижимости или агенту, но лучше делать это самостоятельно с помощью итальянских сайтов, где собраны все объявления по продажам. Их много, один из самых крупных – casa.it. Задав в поиске регион, провинцию и коммуну, а также вид жилья (квартира, дом) и диапазон цен, можно просмотреть свежие предложения и при необходимости получить бесплатно координаты агентства продавца.
Тут обязательно нужно помнить, что на 100% доверять фотографиям нельзя. В реальности за отличными фотографиями может скрываться убогая квартира в непригодном для жизни месте. И наоборот – за невнятными фото окажется дивный дом в старинном парке. Не посмотрев объект, не стоит спешить давать за него задаток.

Шаг 4. Порядок проведения сделок в Италии

Процедура покупки жилья в Италии существенно отличается от процесса в России и состоит из:

1. предложения от Покупателя Продавцу о покупке по запрашиваемой стоимости или по более низкой цене. Предложение сопровождается банковским чеком на сумму от 1000 до 10000 евро. Можно дать наличные в размере от 800 до 990 евро (ограничено законом о максимальной сумме обращения наличных). Если Продавец принимает предложение Покупателя, а тот от сделки отказывается, задаток остается у Продавца. Если Продавец не соглашается на предложенную цену, то торг продолжается, или же Продавец предлагает цену ниже изначально заявленной, за которую он готов продать. В этом случае при отказе принять встречное предложение Покупатель задаток не теряет.
   Пример 1
   В продаже квартира за 100 тыс. евро.
   Покупатель предлагает Продавцу 90, приложив чек на 2 тыс. евро.
   Продавец соглашается продать за 90 тыс. евро, принятый чек считается авансом, к доплате 88 тыс. евро.
   Пример 2
   В продаже дом за 300 тыс. евро.
   Покупатель делает предложение на 250, приложив чек на 10 тыс.
   Продавец не соглашается и делает встречное предложение на 270 тыс. евро.
   Если Покупатель согласен, то сделка состоится по цене 270 тыс. евро, чек будет считаться авансом, к доплате 260 тыс. евро.
   Пример 3
   В продаже шале в горах за 170 тыс. евро.
   Покупатель предлагает Продавцу 140 тыс. евро и прилагает наличные в сумме 990 евро.
   Продавец принимает предложение, но Покупатель меняет планы и отказывается от сделки.
   Задаток остается Продавцу.
   Предложение оформляется письменно на типовом бланке. Обычный срок его действия от 10 дней до 1 месяца. В этом документе определяются даты, в которые сделка должна быть завершена в случае принятия предложения Продавцом и особые условия, касающиеся объекта недвижимости.
2. выбор Покупателем нотариуса для оформления сделки.
   Нотариусу Продавец и Покупатель предоставляют все необходимые документы для составления акта купли-продажи. Нотариус их проверяет и назначает дату сделки. От Покупателя на данном этапе нужны только документы, удостоверяющие личность, итальянский налоговый код и должен быть открыть счет в итальянском банке для оплаты услуг нотариуса и самой недвижимости. В стоимость работы нотариальной конторы входят все налоги, государственные пошлины и регистрационные сборы, потому дополнительно платить ничего не придется. Налог, уплачиваемый нерезидентами при покупке недвижимости, сейчас составляет 9% от кадастровой стоимости.
3. подписание акта купли-продажи у нотариуса с передачей банковских чеков на оплату в его присутствии.
4. регистрация акта в налоговой инспекции (входит в стоимость услуг нотариуса и делается им).
   

Шаг 5. Постскриптум

Если всё сделано правильно, то проблем с таким жильем у Покупателя не будет.
Из особенностей, которые могут возникнуть в процессе сделки, нужно отметить следующие.

• продажа иностранцам у многих итальянцев вызывает желание «немножко обмануть». И порой у них это получается. Потому лучше найти на месте итальянского адвоката, который будет присутствовать на всех этапах проведения сделки, от составления предложения до подписания окончательного акта. Его присутствие дисциплинирует все стороны и проблем по сделке не будет. Стоимость услуг адвоката зависит от стоимости объекта и может составить от 1000 до 10000 евро.
• если адвоката нет, то нужно четко понимать, что нельзя покупать недвижимость, если перестройки и перепланировки не внесены в кадастр. Любые изменения должны быть узаконены.
• нельзя приобретать для жилья недвижимость, которая числится в кадастре как нежилое помещение. По ней будут проблемы с оформлением договоров на газ, свет, воду, вывоз мусора. Перевод назначения объекта из нежилого в жилое должен делать Продавец до подписания сделки.
• нужно внимательно смотреть техническое состояние недвижимости. Лучше, если ремонт старый и видны все дефекты – часто за новой штукатуркой прячутся серьезные трещины в стенах и необработанный должным образом грибок, который через год проявит себя худшим образом.

В общем, в приобретении жилья нет ничего сложного. Процедура покупки недвижимости в Италии вполне прозрачна и проста. Главное – никуда не спешить и спокойно взвешивать каждый свой шаг при принятии решения и оформлении документов.